工程建后管理：如何确保项目长期稳定运行与价值最大化

在工程建设领域，项目的成功不仅体现在竣工验收阶段，更在于其建成后的长期运营与维护。工程建后管理（Post-Construction Management）作为整个生命周期中的关键环节，直接影响项目的使用寿命、安全性能、经济效益和社会效益。然而，在实际操作中，许多单位对建后管理重视不足，导致“重建设、轻运维”现象普遍存在，进而引发设施老化、安全隐患频发、资产闲置浪费等问题。

一、什么是工程建后管理？

工程建后管理是指工程项目竣工交付使用后，围绕设施设备的日常运行、维护保养、安全管理、绩效评估及升级改造等开展的一系列系统性管理工作。它涵盖从移交接管、运行监控到全生命周期成本控制的全过程，是连接工程建设与运营服务的重要桥梁。

根据住房和城乡建设部发布的《建设工程质量管理条例》及相关行业标准，建后管理应覆盖以下核心内容：

• 设施设备的日常巡检与维保计划制定
• 运行数据采集与分析，实现智能化监测
• 应急预案制定与演练，提升风险防控能力
• 用户反馈机制建立，持续优化服务质量
• 资产台账管理与价值评估，防止资源流失

二、当前工程建后管理面临的主要挑战

1. 管理意识薄弱，责任边界模糊

不少业主单位和代建机构认为“建完就完事”，忽视了后期运营管理的重要性。尤其在政府投资项目中，存在“谁建谁不管”的倾向，造成责任主体不明确，一旦出现问题难以追责。

2. 缺乏专业团队与技术支撑

许多项目建成后由临时人员或外包公司负责运维，缺乏专业的工程师队伍和技术培训体系，无法应对复杂设备故障或突发情况。同时，数字化工具应用滞后，仍停留在纸质记录和人工巡检阶段。

3. 数据孤岛严重，信息整合困难

不同系统之间（如消防、安防、电梯、暖通空调等）未实现互联互通，数据分散存储，形成“信息烟囱”。这不仅增加了管理难度，也限制了预测性维护和能效优化的可能性。

4. 资金保障不足，投入周期短视

部分单位将建后管理视为纯支出项，预算安排不合理，导致维修资金短缺，小问题拖成大隐患。例如，某地市政道路因常年缺乏定期养护，三年内出现多处塌陷，影响交通并引发安全事故。

5. 缺少科学评价机制，绩效难量化

目前多数项目缺乏可量化的运营指标（如设备可用率、能耗水平、用户满意度），难以判断管理成效，也不利于后续投资决策和政策调整。

三、构建高效工程建后管理体系的关键举措

1. 明确职责分工，推行“建管一体”模式

建议在项目立项阶段即引入运维视角，由建设单位牵头成立专门的建后管理小组，邀请后期运营方参与设计审查和施工监督，实现“设计即考虑运维”理念。同时通过合同约束，明确施工单位、监理单位、业主单位在质保期内的责任边界，避免推诿扯皮。

2. 建立标准化管理制度与流程

制定《工程建后管理手册》，包括但不限于：

• 设备档案管理制度（含出厂资料、安装调试记录、检测报告）
• 日常巡检与定期保养规程（按月/季度/年度划分）
• 应急响应预案（火灾、停电、漏水等场景模拟）
• 能源消耗统计与节能改进措施

所有制度应配套电子化管理系统，提高执行效率和透明度。

3. 推进智慧化运维平台建设

利用物联网（IoT）、BIM（建筑信息模型）、大数据分析等技术手段，打造统一的智慧运维平台。例如：

• 部署传感器实时监测结构变形、温湿度、振动频率等参数
• 通过AI算法识别异常趋势，提前预警潜在风险
• 集成水电燃气等能耗数据，辅助绿色低碳改造决策

这不仅能降低人力成本，还能显著提升管理水平和响应速度。

4. 强化资金保障与绩效考核机制

建议设立专项运维基金，按项目总投资的一定比例提取，并纳入年度财政预算。同时建立KPI考核体系，将设备完好率、故障修复时效、用户投诉率等纳入考评范围，与责任人绩效挂钩，激发主动管理积极性。

5. 加强人才培养与知识传承

鼓励企业与高校合作开设“工程运维管理”课程，培养复合型人才；建立内部知识库，收集典型案例、故障处理方案、操作视频等内容，便于新员工快速上手。此外，定期组织跨项目交流会，促进经验共享与技术创新。

四、典型案例解析：某城市综合交通枢纽建后管理模式创新

以某省会城市新建的高铁站为例，该项目建筑面积超10万平方米，集交通集散、商业开发、公共服务于一体。为破解传统建后管理难题，该枢纽采取以下创新做法：

1. 引入第三方专业运维公司，实行托管制

公开招标选定具备ISO 55000资产管理认证资质的服务商，签订为期5年的托管协议，涵盖机电系统、弱电系统、公共区域保洁等全部运维内容。

2. 构建智能运维平台，实现可视化管理

部署超过2000个智能传感节点，接入BIM三维模型，实现场景级联动控制。例如，当客流高峰时段自动调节空调温度与通风强度，既保障舒适度又节约能源。

3. 开展用户满意度调查，动态优化服务

每月发布《运维服务简报》，包含设备状态、投诉处理进度、节能成果等内容，并通过APP收集旅客反馈，推动服务改进。

一年来，该枢纽设备平均故障间隔时间延长30%，能耗同比下降15%，旅客满意度达96%，成为全国示范工程。

五、未来发展趋势：从被动响应走向主动预防

随着数字孪生、人工智能、碳中和目标的推进，工程建后管理正朝着更高层次演进：

• 预测性维护：基于历史数据和机器学习，预测设备寿命，提前安排更换或检修，减少非计划停机
• 全生命周期成本优化：从初始投资到拆除报废全程跟踪成本，助力科学决策
• 绿色运维：结合光伏、储能、雨水回收等新技术，打造零碳建筑标杆
• 政企协同治理：政府主导制定行业标准，企业参与共建平台，形成良性互动生态

可以说，未来的工程建后管理不再是简单的“修修补补”，而是融合技术、管理、经济于一体的系统工程，是实现高质量发展的重要支撑。

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