建设工程管理设施管理如何实现高效协同与可持续运营？
在当今快速发展的城市建设浪潮中，建设工程不仅承载着城市功能的拓展，也对设施管理提出了更高要求。传统的“建完即交”模式已无法满足现代建筑全生命周期的需求。因此，如何将设施管理（Facility Management, FM）深度融入建设工程全过程，成为提升项目价值、降低运维成本、保障资产长期效能的关键命题。
一、什么是建设工程管理中的设施管理？
设施管理是指对建筑及其附属设备、系统和空间进行科学规划、维护、优化和升级的综合性管理活动，贯穿于建筑从设计、施工到运营、拆除的整个生命周期。在建设工程管理语境下，设施管理不再仅仅是后期运维的附属工作，而是从项目初期就应纳入统筹考虑的重要环节。
它包括但不限于：空间管理、设备维护、能源效率监控、安全管理、环境合规、人员服务支持等。通过整合技术工具（如BIM、物联网、大数据）、流程制度与组织能力，实现建筑资产价值最大化。
二、当前建设工程设施管理面临的主要挑战
1. 建设与运维脱节
多数工程项目在交付时仅完成竣工验收，缺乏针对后续设施管理的数据移交和操作培训。导致物业团队接手后难以快速上手，出现“图纸看不懂、系统不会用”的尴尬局面。
2. 缺乏全生命周期视角
传统工程管理模式以工期和成本为核心指标，忽视了建筑投入使用后的运营性能和能耗表现。例如，空调系统虽然安装合格，但因运行策略不合理造成年均能耗高出设计值30%以上。
3. 技术应用滞后
尽管BIM、智能传感器、数字孪生等新技术逐渐普及，但在实际项目中仍存在“重建设轻应用”的倾向，数据孤岛现象严重，各子系统之间信息不通，影响决策效率。
4. 人才与组织机制不健全
许多企业尚未设立专职设施管理部门或岗位，相关职责分散于工程部、后勤部甚至外包服务商，缺乏统一标准和专业能力支撑。
三、建设工程管理设施管理的关键实施路径
1. 推行“建造即交付设施管理”的理念
将设施管理前置至设计阶段，在初步设计阶段即引入FM顾问参与方案评审，明确未来运营需求（如电梯负荷、空调分区、电力冗余等），并制定《设施管理手册》作为竣工文件的一部分。
案例：某大型医院建设项目，在设计阶段就与后期运营方共同确定医疗设备布局、应急电源配置及洁净区通风参数，使投运后设备故障率下降40%，节能效果提升25%。
2. 构建基于BIM的设施管理平台
BIM不仅是三维模型，更是设施管理的信息载体。通过将建筑构件、设备编号、维保周期、供应商信息等结构化数据嵌入模型，形成可查询、可分析、可预警的数字化资产档案。
例如，当某空调机组达到预设维修年限时，系统自动推送工单至运维人员；若某楼层照明异常，可通过BIM模型快速定位故障点，缩短响应时间。
3. 引入智慧运维技术体系
结合IoT（物联网）、AI算法、边缘计算等技术，建立楼宇自控系统（BAS）、能源管理系统（EMS）、安防监控系统的一体化平台：
- 实时监测：对温度、湿度、PM2.5、用电量等关键指标进行全天候采集。
- 智能诊断：利用机器学习识别异常模式，预测潜在故障（如电机轴承磨损趋势）。
- 远程控制：支持移动端巡检、在线报修、工单派发等功能，提高响应速度。
4. 建立跨部门协同机制
成立由业主单位牵头、设计、施工、监理、物业组成的“设施管理联合工作组”，定期召开例会，解决移交过程中的遗留问题，并形成标准化交接清单（含纸质文档+电子档案）。
建议采用PDCA循环法（计划-执行-检查-改进）持续优化设施管理流程，确保每一项改进措施落地见效。
5. 注重人员能力建设与文化培育
对项目经理、技术人员、运维人员开展设施管理专项培训，内容涵盖BIM使用、设备原理、绿色建筑标准、安全规范等。同时，鼓励企业设立“设施管理之星”评选机制，营造重视设施管理的企业氛围。
四、成功案例分享：某智慧城市园区的设施管理实践
该项目总投资约15亿元，建筑面积达30万平方米，涵盖办公、研发、商业等多种业态。其设施管理亮点如下：
- 前期介入：聘请专业FM咨询机构参与概念设计阶段，提出“模块化空间+灵活配置”思路，便于后期调整用途。
- 数据贯通：所有机电设备出厂即贴二维码标签，扫码即可查看产品说明书、保修政策、历史维修记录。
- 智慧平台：部署AI驱动的运维管理系统，实现能耗分析、设备健康度评分、工单闭环跟踪等功能。
- 绩效考核：将设施管理水平纳入施工单位履约评价体系，激励其高质量完成移交任务。
结果：项目投运一年内，运维成本比同类项目低18%，用户满意度达96%，获得国家绿色建筑三星认证。
五、未来发展趋势：从被动响应走向主动优化
随着碳中和目标推进和数字中国战略深化，建设工程设施管理正朝着以下几个方向演进：
- 碳足迹追踪：借助碳计量工具，量化建筑运行阶段的碳排放，辅助制定减排路径。
- 预测性维护：基于历史数据和AI模型，提前安排检修计划，减少突发停机风险。
- 共享式设施服务：探索“设施即服务”（FaaS）模式，将部分设备租赁给多租户使用，提升资源利用率。
- 元宇宙赋能：利用VR/AR技术进行虚拟巡检、远程指导，降低人力成本。
六、结语：让设施管理成为建设工程的价值延伸
建设工程不应止步于“盖好房子”，更要做到“管好建筑”。只有把设施管理当作一项战略性工作来抓，才能真正实现从“建得快”向“用得好”的转变。这不仅是技术升级的过程，更是管理理念、组织文化和责任意识的全面革新。
面对日益复杂的建筑环境和更高的公众期待，每一个工程项目都应思考：我们是否为未来的使用者准备了一份清晰、可靠、可持续的设施管理方案？答案决定着项目的长期生命力。
