工程造价设施管理案例如何有效实施？关键步骤与实战经验全解析
在现代工程项目管理中，工程造价与设施管理的深度融合已成为提升项目效益、控制成本、保障质量的核心环节。然而，许多企业在实践中仍面临预算超支、资源浪费、运维效率低下等问题。本文将以一个真实且具有代表性的工程造价设施管理案例为基础，深入剖析其实施路径、挑战应对策略以及可复制的成功经验，旨在为行业从业者提供一套系统化、可落地的操作指南。
一、案例背景：某大型城市综合体项目概况
本案例聚焦于某一线城市新建的综合性商业综合体项目，总建筑面积约30万平方米，涵盖购物中心、写字楼、酒店及地下停车场等多功能空间。项目总投资额约为人民币15亿元，建设周期为36个月。该项目不仅体量庞大，且对后期运营维护提出极高要求——需实现建筑全生命周期内的成本最优和功能高效。
在项目初期，业主方即意识到传统“重建设轻运营”的模式将导致后期高昂的运维成本，因此决定引入全过程工程造价与设施管理（Facility Management, FM）协同机制，目标是：降低整体拥有成本（TCO），提升资产使用效率，并确保绿色可持续发展。
二、核心问题识别：传统管理模式下的痛点
项目启动前，团队进行了全面的调研与诊断，发现以下典型问题：
- 造价控制碎片化：设计阶段、施工阶段、竣工阶段各自为政，缺乏统一的成本数据平台，导致变更频繁、成本失控。
- 设施管理滞后：施工单位移交时仅完成基本验收，未同步交付完整的设施设备清单、操作手册及保修资料，影响后期运维效率。
- 信息孤岛严重：各参与方（设计院、承包商、监理、物业）使用不同系统，数据无法互通，造成重复录入、信息误差。
- 缺乏全生命周期视角：多数单位只关注建设期成本，忽视了运营期能耗、维修、更新换代等长期支出。
三、解决方案设计：构建一体化工程造价与设施管理框架
针对上述问题，项目组联合多方专家制定了一套集成式解决方案，包含三大模块：
1. 建立BIM+造价协同平台
采用Revit+BIM 360搭建数字化孪生模型，将每一项构件（如空调机组、电梯、照明系统）精确建模并绑定工程量清单和预算金额。通过此平台，设计师可在设计阶段即时看到成本变化，避免“画完再算”；施工方也能根据模型进行精准报价与进度模拟，减少材料浪费。
2. 推行“移交即服务”机制
要求施工单位在竣工验收前，必须提交完整的《设施资产移交清单》，包括设备型号、安装位置、技术参数、维保记录、质保期限等，并由专业设施管理团队审核确认。此举极大提升了后续物业管理的响应速度与准确性。
3. 引入全生命周期成本核算体系（LCC）
从立项到拆除，分阶段测算各项成本：初期投资（含设计、采购、施工）、运行费用（水电、人工、清洁）、维护保养、改造升级及最终处置成本。该体系帮助业主在决策时权衡短期投入与长期收益，例如选择节能灯具虽贵5%，但节省电费可达30%以上。
四、实施过程与关键举措
1. 组织架构创新：设立“造价-设施双项目经理制”
打破传统单一负责制，由一名资深工程师担任“造价经理”，另一名持有IFMA认证的设施管理者共同组成联合团队，每周召开协调会，确保双方目标一致、信息同步。
2. 数字化工具赋能：部署FMIS系统（设施管理系统）
上线基于云的FMIS系统，整合BIM模型、设备台账、报修工单、巡检计划等功能，实现设施状态实时监控与预警。例如，当水泵压力异常时，系统自动推送报警至责任人手机端，提前介入处理，防止故障扩大。
3. 数据驱动决策：建立造价与设施联动分析机制
每月生成《成本-绩效对比报告》，展示哪些设施耗能高、维修频次多、更换率大，并结合市场价波动预测未来支出趋势。这使得管理层能快速调整预算分配，优先保障高价值资产维护。
五、成果成效：量化指标验证价值
经过两年的运行，该项目在多个维度取得显著成效：
- 建设期成本偏差率下降至±3%：相比同类项目平均±8%，节约资金约4500万元。
- 设施故障响应时间缩短60%：从平均48小时降至19小时，客户满意度提升至97%。
- 年度运维成本降低12%：通过精细化管理与预防性维护，减少突发维修支出。
- 能源消耗同比下降15%：利用智能控制系统优化空调、照明运行策略。
六、经验总结与推广建议
本案例的成功离不开以下几个关键要素：
- 顶层设计先行：业主方需明确战略意图，从源头推动造价与设施融合。
- 技术支撑到位：BIM、物联网、大数据等技术是实现精细化管理的基础。
- 人员能力匹配：复合型人才（懂造价又懂设施）是项目落地的关键保障。
- 流程标准化：制定清晰的移交标准、运维规程和考核制度，形成闭环管理。
- 持续改进文化：定期复盘、迭代优化，让管理机制不断适应新需求。
对于其他企业而言，可借鉴本案例中的“三步走”策略：第一步，试点导入；第二步，完善机制；第三步，全面推广。尤其适用于医院、学校、产业园区等长周期运营场景，有助于实现从“建得起”向“用得好”的跨越。
七、结语：迈向高质量发展的必经之路
工程造价设施管理案例不仅是技术问题，更是理念革新。它标志着建筑业正从粗放式增长转向精细化运营，从单一建造向全生命周期服务转变。未来，随着智慧城市、碳中和目标的推进，这一模式将成为行业标配。唯有主动拥抱变革，才能在激烈的市场竞争中赢得先机。
