工程管理烂尾工程：如何有效处置与盘活存量资产？

在当前我国经济由高速增长向高质量发展阶段转型的过程中，房地产市场调整、地方政府债务压力加大以及企业融资困难等因素叠加，导致大量工程项目陷入停滞状态，形成所谓的“烂尾工程”。这些项目不仅浪费了宝贵的土地资源和建设资金，还可能引发社会不稳定因素，如农民工工资拖欠、业主维权等。因此，如何科学有效地对工程管理中的烂尾工程进行识别、评估、处置与再开发，成为政府、企业及社会各界亟需解决的重要课题。

一、什么是烂尾工程？其成因复杂多样

所谓“烂尾工程”，是指因各种原因未能按计划完成建设任务的工程项目，通常表现为建筑物主体结构未完工、配套设施缺失、土地闲置或产权不清等情况。根据中国建筑业协会统计数据显示，截至2025年底，全国范围内已确认的烂尾工程项目超过1.2万个，涉及总投资额高达3.6万亿元人民币。

烂尾工程的成因主要包括以下几方面：

• 资金链断裂：开发商因销售不畅、融资困难等原因导致现金流紧张，无法继续投入建设；
• 政策调控影响：如房地产“三条红线”政策出台后，部分中小房企被迫退出市场；
• 审批流程滞后：项目前期手续繁琐、审批周期长，造成工期延误；
• 合作纠纷：投资方之间、开发商与施工方之间存在合同争议，导致项目停工；
• 自然灾害或不可抗力：极端天气、疫情封控等因素也可能中断施工进度。

二、工程管理视角下烂尾工程的风险识别与评估

面对数量庞大的烂尾工程，首先应建立一套系统化的风险识别与评估机制，避免盲目处置带来更大损失。

1. 分类分级管理机制

建议按照项目的性质（住宅、商业、基础设施）、规模、地理位置、是否存在法律纠纷等因素进行分类，并设置不同等级的风险预警标准。例如：

• 一级烂尾：已完全停工且无任何复工迹象，可能存在重大安全隐患；
• 二级烂尾：部分停工但具备复工条件，可纳入地方政府统筹调度范围；
• 三级烂尾：虽有延期但仍在推进中，可通过市场化手段推动续建。

2. 资产价值重估与债权债务梳理

必须聘请专业机构对烂尾项目进行全面资产评估，包括土地使用权、在建工程价值、未来收益潜力等。同时，要理清各参与方之间的债权债务关系，特别是施工单位垫资、材料商欠款、购房者预售款等敏感问题，防止二次风险传导。

三、工程管理烂尾工程的五大处置路径

针对不同类型烂尾工程，应采取差异化策略，实现从“被动应对”到“主动治理”的转变。

1. 政府主导型收储与回购

对于公益性较强的基础设施项目（如学校、医院、保障房），地方政府可依法依规将其纳入城市更新计划，通过财政资金或专项债方式进行收购或代建，确保民生功能不受损。

2. 引入社会资本进行并购重组

鼓励实力雄厚的国企、央企或优质民营房企参与烂尾项目接盘。例如，万科、保利、华润等企业在过去两年内已成功接手多个城市核心地段的烂尾楼盘，通过注入资金、优化设计、引入品牌运营等方式实现重生。

3. 法院强制执行+司法拍卖

对于存在明显违法违规行为的企业，可通过法院裁定进入破产清算程序，将项目资产打包拍卖给符合条件的投资人。该方式适用于严重失信、恶意拖欠款项的开发商。

4. 业主自救联盟与集体协商机制

在部分区域，购房者自发组织维权小组，联合律师、媒体和社会力量施压开发商，促使其重新启动项目建设。典型案例包括郑州某楼盘业主集体维权事件，最终促成政府协调引入新资本完成续建。

5. 创新模式：REITs（不动产投资信托基金）盘活存量资产

近年来，随着我国公募REITs试点扩大，部分成熟烂尾项目可通过资产证券化方式吸引长期稳定资金流入。例如，深圳某地铁上盖综合体烂尾项目，经改造后以基础设施REITs形式发行上市，既解决了历史遗留问题，也为投资者提供了优质回报。

四、工程管理全流程再造：预防胜于治疗

要从根本上减少烂尾工程的发生，必须从源头加强工程管理体系建设，构建全过程闭环监管机制。

1. 建立项目全生命周期管理制度

从立项审批、招投标、施工许可到竣工验收，每个环节都应设定明确的责任主体与时间节点，并利用BIM技术、智慧工地平台实现实时监控与预警。

2. 完善资金监管与风险预警体系

推广“专户管理+第三方托管”模式，确保预售资金专款专用，防止挪用。同时，建立省级层面的烂尾项目动态监测平台，及时发现苗头性问题并干预。

3. 推动建筑行业信用体系建设

将开发商、监理单位、施工单位纳入统一信用评价体系，对屡次出现烂尾问题的企业实施市场准入限制，倒逼企业提升履约能力。

五、案例解析：北京某大型住宅烂尾项目重生之路

以北京市朝阳区某原计划打造高端社区的项目为例，该项目因开发商资金链断裂于2023年全面停工，涉及近800户购房者。当地政府迅速成立专项工作组，采用“政府引导+社会资本参与”的方式，成功引入一家央企地产公司接手续建。过程中，政府协助办理规划变更、消防验收补办等手续，央企则负责追加投资约12亿元，最终于2025年底交付使用，实现了多方共赢。

六、结语：从危机中寻找机遇，打造可持续的城市更新范式

烂尾工程不是终点，而是城市更新的新起点。在工程管理领域，我们不仅要善于发现问题，更要具备解决问题的能力。通过科学分类、精准施策、多方协同，完全可以将一个个“沉睡资产”转化为城市发展新动能。未来，随着数字化工具的应用普及和制度创新深化，烂尾工程的治理将迎来更加高效、透明、可持续的新阶段。