在建工程抵押登记管理办法：如何规范操作流程与风险防控？
在建工程抵押作为房地产开发融资的重要手段，近年来随着我国城镇化进程加快和金融需求多样化而日益普及。然而，由于其标的物的特殊性——即尚未竣工、权属不完全清晰、价值波动大等特点，在实践中也暴露出登记程序混乱、法律风险高、监管滞后等问题。因此，制定科学、严谨且具有可操作性的《在建工程抵押登记管理办法》成为当前不动产登记体系完善的关键一环。
一、在建工程抵押登记的基本概念与法律依据
所谓在建工程抵押，是指抵押人以其正在建设中的房屋或建筑物（包括土地使用权）作为担保物，向债权人提供债务履行保障的一种担保方式。根据《中华人民共和国民法典》第406条、第394条以及《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定，在建工程抵押必须依法办理抵押登记，才能产生对抗第三人的效力。
值得注意的是，不同于已建成房产抵押，对在建工程抵押的审查更为复杂，需同时关注建设工程规划许可、施工许可证、预售许可等前置文件，并确认项目资金来源是否合规，是否存在违法分包、拖欠农民工工资等情形。
二、现行管理中存在的主要问题
1. 登记标准不统一，各地差异明显
目前全国尚未建立统一的在建工程抵押登记技术规范，不同省市甚至同一省份内不同城市的做法存在较大差异。例如，有的地区要求提交完整的施工图纸和预算报告，而另一些地区仅凭立项批复即可受理；部分地方将“形象进度达到50%以上”作为准入门槛，但缺乏明确量化指标，导致实践中自由裁量空间过大。
2. 权属认定模糊，易引发权属纠纷
在建工程处于动态变化状态，其土地使用权归属、楼层分割、预售情况均可能影响抵押物范围。若登记时未充分核查项目实际进展及后续计划，极易造成重复抵押、超额抵押甚至虚假抵押等问题。例如某开发商将同一地块多次抵押给多家银行，最终因无法偿还贷款引发集体诉讼。
3. 监管机制薄弱，信息不对称严重
目前多数地区仍未实现住建、自然资源、金融监管等部门的数据共享平台互通，导致不动产登记机构难以及时掌握项目变更信息（如停工、转让、查封等）。一旦发生风险事件，相关方往往只能事后补救，错失最佳处置时机。
4. 法律责任不清，维权难度大
当在建工程因质量问题或资金链断裂未能如期交付时，抵押权人主张优先受偿权面临诸多障碍。一方面，法院在审理此类案件时常以“未完成竣工验收”为由否定抵押权效力；另一方面，即便登记有效，若项目已被政府征收或纳入危房改造范围，抵押物的价值也会大幅缩水，使债权难以兑现。
三、构建科学有效的在建工程抵押登记管理办法建议
1. 制定全国统一的技术规程与操作指南
建议由自然资源部牵头，联合住建部、银保监会共同出台《在建工程抵押登记管理办法实施细则》，明确以下内容：
- 登记条件标准化：统一设定“形象进度不低于30%”、“取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证”、“无重大违规行为”三项基本门槛；
- 材料清单规范化：列出必备资料目录，包括但不限于：企业营业执照、项目立项文件、施工合同、监理报告、资金监管协议、工程款支付凭证等；
- 抵押范围界定清晰：区分地上建筑物与地下空间、可售部分与非可售部分，避免模糊表述导致后续争议。
2. 建立跨部门协同监管机制
推动“不动产登记+住建+税务+金融机构”四位一体的信息联动机制，通过政务云平台实现数据实时交换。例如：
- 住建部门每月上传在建工程进度表；
- 金融机构报送贷款用途跟踪记录；
- 税务机关同步推送税费缴纳情况；
- 登记机构据此生成风险预警提示并自动触发复核流程。
3. 强化抵押权人尽职调查义务
要求银行、信托公司等金融机构在放贷前开展专项尽调，重点核查：
- 项目是否具备合法报建手续；
- 是否存在拖欠工程款、农民工工资的情形；
- 是否存在其他权利限制（如法院查封、预购备案）；
- 是否有第三方评估机构出具的合理估值报告。
对于未履行尽调义务导致不良资产增加的机构，应纳入征信系统并追究相应责任。
4. 推广电子化登记与区块链存证应用
鼓励各市县不动产登记中心推广“互联网+不动产登记”服务模式，支持在线申请、远程核验、电子签章等功能。在此基础上，探索引入区块链技术用于抵押登记全流程留痕管理，确保每一笔交易记录不可篡改、全程可追溯，提升透明度与公信力。
5. 完善争议解决与救济机制
设立专门的仲裁委员会或调解机构处理涉在建工程抵押的民事纠纷，缩短办案周期。同时，允许符合条件的抵押权人在法院判决前申请财产保全措施，防止抵押物被擅自处分。
四、典型案例分析：从教训中汲取经验
以某省会城市A地产公司为例，该公司于2022年以在建楼盘二期项目向三家银行合计申请贷款12亿元，其中两笔分别来自国有大行和股份制银行，一笔来自地方城商行。由于登记时不慎遗漏了该地块曾被法院查封的事实，且未如实披露施工进度缓慢的问题，导致后续贷款逾期后，三家银行均主张优先受偿权，引发长达两年的司法拉锯战。
最终法院判决认为：虽已完成抵押登记，但因存在隐瞒重大事实的行为，构成欺诈，抵押合同无效，三笔贷款均转为普通债权处理。此案不仅造成数十亿资产损失，还严重影响当地房地产市场信心。
该案例警示我们：在建工程抵押登记不仅是形式要件，更是实质风控的核心环节。任何疏漏都可能演变为系统性风险。
五、未来展望：数字化转型下的登记新生态
随着国家“数字政府”战略深入推进，在建工程抵押登记正迈向智能化、精准化方向发展。预计到2027年前后，将实现：
- 智能识别异常数据（如多头抵押、超比例融资）；
- AI辅助生成抵押协议模板，减少人为差错；
- 基于大数据的风险评分模型应用于贷前审批；
- 移动端一键申报、秒级反馈，极大提升便民利企水平。
这不仅是技术进步的体现，更是治理体系现代化的重要标志。
结语
在建工程抵押登记管理办法的完善，既是防范金融风险的必要举措，也是优化营商环境、促进房地产行业健康发展的关键支撑。唯有通过制度创新、技术赋能与多方协作，才能真正建立起安全、高效、透明的抵押登记管理体系，让每一份信贷资产都有坚实的保障。
