土地管理法在建工程转让：合规操作流程与风险防范指南
随着我国城市化进程的不断加快，房地产开发项目日益增多，土地资源的高效利用成为政府和企业共同关注的重点。《土地管理法》作为规范土地使用、流转和管理的核心法律，在建工程转让问题上发挥着至关重要的作用。如何依法依规进行在建工程转让，不仅是开发商合规经营的关键环节，更是保障各方权益、防范法律风险的重要举措。
一、什么是“在建工程转让”？
根据《中华人民共和国土地管理法》及相关配套法规，所谓“在建工程转让”，是指尚未完成全部建设并取得竣工验收合格证的房地产开发项目，其土地使用权及地上建筑物（包括未完工部分）通过合法程序转移给其他法人或自然人的一种民事行为。这类转让常见于以下情形：
- 原开发商因资金链断裂、战略调整等原因退出项目；
- 新投资者看好地块价值，希望接手已有基础建设的项目；
- 政府出于盘活闲置土地、促进项目落地目的推动转让。
二、法律依据与政策背景
《土地管理法》自2020年修订后，进一步明确了国有建设用地使用权的出让、转让、抵押等制度。其中第37条、第45条对在建工程转让作出原则性规定，强调必须符合“三证齐全”条件（即《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》），且不得擅自改变土地用途或违反城市总体规划。
此外，《城市房地产管理法》第39条也明确指出：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。” 这意味着在建工程转让并非简单买卖，而是需要满足一系列前置条件。
三、在建工程转让的法定流程详解
1. 前期尽职调查
转让方应全面核查拟转让项目的合法性，包括但不限于：
- 土地权属是否清晰，是否存在抵押、查封等情况；
- 项目立项、环评、能评手续是否完备；
- 已投入资金是否达到法定比例（如25%）；
- 是否存在拖欠农民工工资、违规施工等问题。
受让方则需委托第三方机构开展资产评估、财务审计和法律尽调，确保交易安全。
2. 签订转让协议
双方应在专业律师指导下签订书面《在建工程转让合同》，内容应涵盖：
- 标的物范围（含土地使用权、在建工程实物资产）；
- 转让价格及支付方式（分期付款、保证金设置等）；
- 债权债务承担条款（如贷款、工程款、税费等）；
- 违约责任与争议解决机制。
3. 向自然资源部门申请变更登记
根据《不动产登记暂行条例》，转让完成后须向当地自然资源局提交如下材料：
- 双方身份证明文件；
- 原土地使用权证复印件；
- 在建工程转让合同；
- 规划、住建部门出具的项目建设进度说明；
- 完税凭证（契税、增值税、印花税等）；
- 其他可能要求的补充材料。
经审核无误后，自然资源部门将办理土地使用权变更登记，颁发新的不动产权证书。
4. 工程建设阶段的交接与延续
转让完成后，原施工单位与新业主之间需签署《工程交接确认书》，明确以下事项：
- 工程质量标准、进度计划、安全管理责任；
- 已完工程量结算与后续施工预算安排；
- 设计变更、签证审批权限移交；
- 相关档案资料（图纸、监理记录、检测报告）完整移交。
四、常见法律风险与应对策略
1. 土地权属瑕疵风险
若原土地存在抵押、查封或权属不清，可能导致转让无效甚至引发诉讼。建议：
- 转让前由律师出具《土地权属法律意见书》；
- 要求转让方提供银行解押函或法院解除查封裁定；
- 可设置履约保证金作为风险缓冲。
2. 投资比例不达标风险
若未达到总投资额25%的要求，即使完成转让手续也可能被认定为非法转让，面临行政处罚。应对措施：
- 提前测算投资额并保留原始凭证（发票、合同、银行流水）；
- 必要时申请主管部门出具“已完成投资比例”的书面证明；
- 避免口头承诺，所有数据均应形成书面记录。
3. 债务纠纷风险
原开发商欠付工程款、材料款、农民工工资等，容易在转让后被追责。建议：
- 在合同中明确债务归属条款，设定兜底补偿机制；
- 要求转让方提供无重大债务声明；
- 可通过第三方担保或设立共管账户控制资金流向。
五、典型案例分析：某地产公司因转让违规被处罚
案例简介：2023年，某市A房地产公司在未取得施工许可证的情况下，擅自将一处在建住宅项目转让给B公司。虽签订了转让合同并收取部分款项，但因未满足法定条件，最终被自然资源局责令整改，并处以罚款人民币30万元。
教训总结：
- 任何转让行为都必须以合法合规为基础，不能跳过法定程序；
- 政府监管日趋严格，违法成本显著提高；
- 建议聘请法律顾问全程参与，规避潜在法律责任。
六、未来趋势与建议
随着“放管服”改革深入推进，部分地区试点推行“带方案出让”“分阶段办理施工许可”等创新模式，有助于简化在建工程转让流程。同时，数字化政务平台（如“不动产登记云平台”）的应用也将提升审批效率。
对企业而言，建议：
- 建立内部合规管理体系，定期培训员工熟悉最新政策；
- 加强与地方政府沟通，争取政策支持与指导；
- 重视前期尽调质量，防止“买错项目”带来连锁反应。
总之，《土地管理法》框架下的在建工程转让是一项系统工程，涉及法律、财务、工程、税务等多个维度。只有坚持依法操作、科学评估、审慎决策，才能实现项目价值最大化，保障各方合法权益。
