在建工程抵押管理办法如何制定才能有效防范风险？
在房地产开发、基础设施建设等领域，企业往往需要通过融资来支持项目推进。其中，在建工程抵押作为一种重要的融资手段，被广泛应用于各类建设项目中。然而，由于在建工程本身具有不确定性高、权属复杂、价值波动大等特点，若缺乏科学合理的管理办法，极易引发法律纠纷、资金链断裂甚至项目烂尾等严重后果。
一、什么是“在建工程抵押”？
根据《中华人民共和国民法典》第406条及相关司法解释，在建工程抵押是指债务人或第三人以其正在建设中的建筑物作为担保财产，向债权人提供担保的行为。这种抵押形式不同于已竣工房产的抵押，其核心在于抵押物尚未完成建设，处于动态变化之中。
常见的应用场景包括：房地产开发商以土地使用权及地上在建工程为标的向银行申请贷款；施工单位以施工合同权益为基础进行融资；政府投资项目通过BT/PPP模式引入社会资本时采用此类担保方式。
二、当前在建工程抵押管理存在的主要问题
1. 法律依据不明确，权责边界模糊
虽然《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》对抵押登记有基本规定，但针对在建工程的具体操作流程、抵押登记标准、抵押权顺位确认等问题仍存在模糊地带。例如，部分地区要求必须取得《建设工程规划许可证》才能办理抵押登记，而另一些地区则允许在取得施工许可证后即可办理，导致实践中执行标准不统一。
2. 抵押价值评估困难，易出现虚高估值
在建工程的价值受多种因素影响，如施工进度、材料成本、市场行情、政策调控等。部分评估机构出于利益驱动，可能高估项目未来变现能力，导致银行发放贷款时过度依赖抵押物价值，一旦项目延期或销售遇阻，将面临重大损失。
3. 监管机制缺失，资金挪用风险突出
现实中存在大量“明股实债”“虚假出资”“专户资金被截留”等问题。一些房企利用在建工程抵押获得贷款后，并未按约定用途使用，而是用于偿还旧债或投资其他非主业项目，严重扰乱金融秩序。
4. 抵押权实现难，维权成本高
当借款人违约时，抵押权人（通常是银行）往往难以迅速处置在建工程。一方面，法院执行效率低，另一方面，即便拍卖成功，也可能因买受人资质限制、税费负担重等原因无人竞拍，最终形成不良资产。
三、构建科学有效的在建工程抵押管理办法
1. 明确立法与政策指引，统一监管标准
建议由住建部联合银保监会出台《在建工程抵押管理实施细则》，细化以下内容：
- 明确抵押登记前置条件：如是否必须取得预售许可、是否需提交工程进度报告等；
- 规范抵押权顺位规则：区分不同阶段（如基础施工期、主体结构封顶后、装修阶段）的优先级排序；
- 建立全国统一的在建工程抵押登记信息平台，实现跨区域数据共享与查询。
2. 建立专业化的第三方评估机制
引入具备国家认证资质的房地产估价机构，实行“双人复核+专家评审”制度。评估应包含：
- 静态评估：基于当前已完成工程量、人工材料成本、设计图纸预算等；
- 动态预测：结合项目工期、销售计划、周边楼盘去化率等因素预判未来现金流；
- 压力测试：模拟极端情况（如市场下行、政策收紧）下的抵押物价值缩水幅度。
3. 强化资金闭环管理，防止挪用风险
推行“专户监管+进度挂钩”模式：
- 设立专项账户：所有贷款资金直接划入该账户，不得与其他账户混同；
- 分阶段拨付：每完成一个关键节点（如主体结构验收、消防验收），经监理单位签字确认后方可释放对应比例的资金；
- 引入区块链技术：记录每一笔资金流向，确保透明可追溯。
4. 完善抵押权实现路径，提升处置效率
探索多元化处置方式：
- 协议转让：鼓励抵押权人与债务人协商达成重组方案，如债务展期、股权置换等；
- 公开拍卖：依托公共资源交易平台进行挂牌交易，提高市场化程度；
- 政府兜底收购：对于涉及民生保障的重大项目（如保障性住房），地方政府可设立专项基金参与收购，避免社会不稳定因素。
5. 加强信用体系建设，推动守信激励与失信惩戒
将企业在建工程抵押行为纳入征信系统，建立红黑名单制度：
- 对按时履约、合规融资的企业给予税收优惠、融资绿色通道等激励措施；
- 对恶意逃废债、违规套取资金的企业实施联合惩戒，包括限制投标资格、取消资质证书、列入失信被执行人名单等。
四、典型案例分析：某省商品房项目抵押纠纷案
案例背景：某房地产公司在未取得预售许可证的情况下，擅自以在建住宅楼作抵押向多家金融机构融资共计12亿元，实际用于偿还旧债及支付高管薪酬。后因市场下行，项目停工，债权人集体起诉。
处理结果：法院判决抵押无效，因违反《城市房地产管理法》第45条关于预售许可前置的规定。同时，相关责任人被追究刑事责任，涉案企业被列入失信名单，项目由政府接管并重新招标开发。
启示：严格遵守法定程序是抵押合法性的前提，任何规避监管的行为都将付出沉重代价。
五、未来发展趋势与建议
随着金融科技的发展，在建工程抵押管理正朝着数字化、智能化方向演进：
- 智能合约应用：通过区块链自动触发还款、放款条件，减少人为干预；
- AI辅助风控：利用大数据模型预测项目风险等级，动态调整授信额度；
- 绿色金融融合：鼓励将低碳建筑、装配式建筑纳入抵押范围，引导行业可持续发展。
建议监管部门尽快出台配套政策，推动行业标准化、规范化发展。同时，企业应主动提升合规意识，合理运用在建工程抵押工具，实现融资安全与项目稳健发展的双赢。
