在建工程抵押管理办法：如何规范流程提升风控效率？
在当前房地产开发与融资环境日益复杂的背景下，在建工程抵押作为企业获取项目资金的重要手段，其管理的规范化、科学化显得尤为重要。所谓在建工程抵押，是指建设单位以其正在建设中的房屋或其他建筑物作为担保物，向金融机构申请贷款的一种融资方式。这种模式不仅能够缓解企业的短期现金流压力，也为银行等金融机构提供了新的资产配置渠道。然而，实践中因缺乏统一、清晰的管理办法，常出现权属不清、评估不准、监管不到位等问题，进而引发法律纠纷和金融风险。
一、为什么要制定《在建工程抵押管理办法》？
首先，从宏观角度看，国家近年来不断推动房地产行业健康发展，强调“房住不炒”与防范系统性金融风险。在此背景下，对在建工程抵押进行制度化管理，有助于防止资金违规流入楼市炒作环节，确保信贷资源真正用于实体项目建设。
其次，从微观层面看，开发商、金融机构及政府监管部门三方均面临挑战。开发商需要快速获得融资以保障项目进度；银行希望控制风险并提高资产质量；而地方政府则需维护市场秩序、防范烂尾楼风险。若没有明确的管理办法，容易导致以下问题：
- 权属模糊：在建工程尚未取得不动产权证，权属登记滞后，易产生重复抵押或权属争议。
- 价值虚高：部分项目在未完工状态下被高估，造成抵押物价值失真，一旦违约，难以足额清偿债务。
- 监管缺位：缺乏全过程跟踪机制，无法及时发现资金挪用、工程停滞等情况，增加坏账概率。
- 法律冲突：不同地区执行标准不一，导致跨区域合作困难，甚至引发司法认定分歧。
因此，制定一套系统、可操作的《在建工程抵押管理办法》，既是合规要求，更是提升整个行业风险管理能力的关键举措。
二、核心内容设计：六大关键环节缺一不可
1. 抵押准入条件标准化
管理办法应明确规定哪些类型的在建工程可以用于抵押，例如必须具备合法用地手续、已取得建设工程规划许可证、施工许可证，并且不得属于政府明令禁止的项目（如小产权房、违规加建等）。同时，设定最低资本金比例（如不低于总投资的30%），避免过度杠杆化。
2. 专业评估机制建立
引入第三方权威机构对在建工程进行动态估值，采用成本法、市场比较法与收益法相结合的方式，定期更新抵押物价值。特别要关注工程进度节点（如主体封顶、竣工验收前）对价值的影响，防止“一次性定价”带来的偏差。
3. 贷款用途封闭管理
建立“专户专款专用”机制，要求借款人设立专门的资金监管账户，所有贷款资金直接划入该账户，由银行或第三方监管机构按工程进度分阶段拨付，严禁挪作他用。此举能有效遏制资金链断裂风险，保障项目顺利推进。
4. 全过程动态监控体系
通过信息化手段实现全流程可视化监管。例如，利用物联网技术实时采集工地进度数据（如钢筋绑扎量、混凝土浇筑量），结合BIM模型比对计划与实际进展；同步接入住建部门的工程备案信息平台，确保抵押状态与实际施工情况一致。
5. 风险预警与退出机制
设置红黄蓝三级预警指标，如连续三个月工程进度滞后超过15%、项目停工超过60天、出现重大安全事故等情形触发红色警报，银行有权提前收回贷款或启动处置程序。同时，明确抵押物变现路径，包括拍卖、转让、转为自持等多种方式，提升不良资产处置效率。
6. 法律责任与信用惩戒机制
对于恶意骗贷、虚假申报、挪用资金等行为，依法追责并纳入征信系统。对屡次违规的企业实施黑名单管理，限制其未来融资资格；对尽职履责的金融机构给予政策激励，鼓励其积极参与合规抵押业务。
三、典型案例分析：成功经验与教训总结
以某省会城市为例，当地住建局联合银保监局出台《在建工程抵押管理办法实施细则》，规定所有抵押项目必须经住建部门备案后方可放款，同时搭建了“智慧工地+资金监管”双平台，实现了从立项到竣工全过程留痕。两年内累计办理在建工程抵押贷款超百亿元，不良率控制在0.8%，远低于全国平均水平。
反观另一案例，某房企在未取得完整审批手续的情况下强行抵押多个地块，最终因项目停工引发多起诉讼，抵押物无法处置，银行损失惨重。此案暴露出前期审核松懈、后期监管缺失的问题，也成为后续政策修订的重要参考。
四、未来趋势：数字化转型赋能管理升级
随着大数据、区块链、AI等技术的发展，在建工程抵押管理正迈向智能化时代。例如，区块链可用于固化抵押合同、资金流向、工程进度等关键数据，形成不可篡改的电子证据链；AI算法可基于历史数据预测项目完成度与违约概率，辅助决策；云平台则可实现多部门数据共享，打破“信息孤岛”，提升协同效率。
此外，绿色金融理念也将融入其中，鼓励将符合环保标准、节能低碳的在建项目优先纳入抵押范围，引导资金流向可持续发展方向。
五、结语：构建多方共赢的长效机制
一份科学合理的《在建工程抵押管理办法》，不仅是防范金融风险的技术工具，更是推动房地产市场健康发展的制度保障。它要求政府、企业、金融机构三方共同参与、各司其职：政府负责规则制定与监督执行，企业履行主体责任，银行强化风控意识。唯有如此，才能让在建工程抵押从“高风险融资工具”转变为“稳健发展助推器”，真正服务于实体经济高质量发展目标。
