在建工程抵押管理办法：如何规范流程以降低金融风险
在当前房地产市场持续调整、融资环境日趋复杂的背景下，在建工程抵押作为企业获取建设资金的重要手段，其管理的规范性和有效性直接关系到项目推进效率与金融机构的风险控制水平。因此，制定科学合理的《在建工程抵押管理办法》已成为政府监管部门、金融机构和房地产开发企业共同关注的核心议题。
一、什么是“在建工程抵押”？
在建工程抵押是指房地产开发企业在尚未完成竣工验收的建设项目中，将其拥有的土地使用权及正在施工中的建筑物作为担保物，向银行或其他金融机构申请贷款的行为。这种抵押方式常见于房地产开发项目的中期阶段，通常用于补充工程建设所需的资金，是企业实现滚动开发的关键环节。
二、为什么要建立专门的在建工程抵押管理办法？
随着我国城镇化进程加快和房地产行业结构性调整，大量项目处于“边建边贷”的状态。然而，实践中存在诸多问题：如抵押权属不清、工程进度不明、抵押登记滞后、重复抵押或虚假抵押等现象频发，严重威胁金融安全和社会稳定。因此，建立一套系统化、可操作性强的《在建工程抵押管理办法》，不仅是防范系统性金融风险的必要举措，也是推动房地产行业健康发展的制度保障。
三、在建工程抵押管理办法的核心内容设计
1. 明确适用范围与主体资格
管理办法应明确适用于所有在建工程项目，包括住宅、商业、工业及其他用途的房屋建筑工程。同时规定申请抵押的企业必须具备合法的土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证等相关资质文件，并通过住建部门备案。严禁无证开发、违法加建或未经审批擅自变更用途的项目参与抵押。
2. 建立全流程监管机制
从抵押申请、评估、审批、登记到放款、贷后管理、解押等环节均需形成闭环管理。特别强调：
- 抵押前审查：由第三方专业机构对工程进度、投资金额、成本构成进行审计；
- 抵押登记备案：要求不动产登记中心设立专项窗口，确保抵押信息实时录入系统，防止多头抵押；
- 贷后动态监测：金融机构定期核查工程进度与资金流向，发现异常及时预警并采取措施；
- 解押条件设定：只有在工程竣工并通过验收后，方可解除抵押，且需提供完整资料证明债务已清偿。
3. 引入数字化技术赋能管理
鼓励地方政府与金融机构共建“在建工程抵押信息平台”，整合自然资源局、住建局、人民银行征信系统等数据资源，实现：
- 在线申报与审批流程自动化；
- 工程进度可视化展示（结合BIM模型）；
- 抵押状态实时更新与风险提示功能；
- 信用评级联动机制，提升优质企业融资便利度。
4. 加强法律责任与违约惩戒
管理办法应明确规定各方责任：开发商不得隐瞒工程质量问题或虚构投资金额；金融机构不得违规放贷或放松风控标准；政府部门不得迟延办理抵押登记。对于违法行为，依法追责并纳入信用黑名单，情节严重的移交司法机关处理。
四、典型案例分析：某省实施《在建工程抵押管理办法》后的成效
以江苏省为例，自2023年推行省级统一的《在建工程抵押管理办法》以来，全省共受理在建工程抵押项目约1200宗，涉及金额超800亿元。该办法实施后呈现出三大积极变化：
- 抵押登记平均时间由原来的15个工作日缩短至5个工作日内，极大提升了融资效率；
- 因重复抵押引发的纠纷同比下降67%，有效遏制了“烂尾楼”风险蔓延；
- 金融机构不良贷款率下降近12个百分点，说明抵押资产质量显著改善。
这表明，科学完善的管理办法不仅能提升金融服务实体经济的能力，还能增强整个行业的透明度与合规意识。
五、未来发展方向与政策建议
面对房地产市场的长期结构性变革，未来的《在建工程抵押管理办法》应朝着以下几个方向深化：
1. 推动立法层级上升
目前多数地区仍停留在地方规章层面，建议国家层面出台《在建工程抵押管理条例》，赋予其更强的法律效力，统一全国执行标准。
2. 构建跨部门协同治理机制
联合住建、自然资源、市场监管、税务等部门建立联席会议制度，打通数据壁垒，实现信息共享与联合执法。
3. 鼓励绿色建筑与可持续发展挂钩
对符合绿色建筑标准、节能低碳的在建项目给予优先抵押支持，并在利率上给予一定优惠，引导行业向高质量转型。
4. 建立容错纠错机制
允许企业在非主观恶意情况下出现轻微违规行为时，可通过整改补救获得宽限期，避免“一刀切”式处罚影响项目正常推进。
六、结语：规范管理不是束缚，而是护航高质量发展
在建工程抵押不是简单的金融工具，它是连接资本与实体的重要桥梁。一个健全的管理办法，既能保护债权人权益，也能为企业提供稳定的融资预期，更能为地方政府优化营商环境注入新动能。我们应当认识到：真正的风险管理不是限制融资，而是在规则框架内让资金流动更高效、更安全、更有价值。唯有如此，才能真正实现房地产行业的平稳健康发展与金融体系的安全稳健运行。
