人防工程车位管理法条如何落地执行？法规解读与实操指南

近年来，随着城市化进程加快和机动车保有量持续增长，人防工程车位的开发与利用成为城市地下空间资源优化配置的重要方向。然而，在实际操作中，许多地方政府、开发商及物业公司对《人民防空法》《民法典》及相关地方性法规中关于人防车位权属、使用、收益等规定理解不清，导致管理混乱、纠纷频发。本文将系统梳理现行法律框架下的人防工程车位管理法条，深入分析其适用难点，并结合典型案例提出可落地的执行建议，助力各方依法合规推进人防车位管理工作。

一、什么是人防工程车位？法律属性为何重要？

人防工程车位是指依法建设并纳入国家人民防空体系的地下停车设施，其本质是战时用于掩蔽人员、物资的防护空间。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条和《人民防空工程平时开发利用管理办法》相关规定，这类车位在平时可以作为商业或公共用途使用，但必须确保战时功能不受影响。

关键问题在于：人防车位是否属于业主共有？能否出售或出租？这直接关系到产权归属、收益分配以及日常运营管理责任。目前存在两种主流观点：

• “专有使用权说”：认为人防车位不计入容积率，开发商投资建设后拥有使用权，可通过租赁方式长期运营；
• “共有部分说”：依据《民法典》第275条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，属于业主共有，除非另有约定。

从司法实践看，最高人民法院在多个判例中倾向于支持“共有部分说”，尤其当车位未明确登记为独立产权且未计入公摊面积时，应视为全体业主共有。这一立场为人防车位的合理使用提供了法律依据，也为后续管理明确了方向。

二、现行主要法条梳理与适用要点

1. 《人民防空法》第5条

明确规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资建设人民防空工程。”同时强调：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这意味着开发商作为最初投资方，在非战时状态下享有管理和收益权，但这并不等于永久占有所有权。

2. 《民法典》第275条

该条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，属于业主共有，除非另有约定。”这是判断人防车位是否属于业主共有的核心条款。若开发商在销售房屋时未单独标明人防车位归属，亦未签订补充协议，则默认其为全体业主共有。

3. 地方性法规（以北京为例）

北京市住建委发布的《关于进一步加强住宅小区人防工程停车位管理工作的通知》明确指出：“人防工程停车位不得进行分割转让、抵押、赠与；确需出租的，应在物业服务合同中予以载明，并报人防主管部门备案。”此类地方政策强化了对人防车位使用的监管力度，避免出现非法处置行为。

4. 国家发改委《停车场建设管理条例（征求意见稿）》

虽尚未正式实施，但其中明确提出：“鼓励社会资本参与人防工程平战结合改造，提升综合利用率。对于已建成的人防工程，允许通过市场化手段进行专业化运营，但须确保战备功能不受削弱。”这表明未来政策将更加注重“合法合规+高效利用”的双目标导向。

三、常见争议与典型问题解析

1. 是否能买卖？能否办产权证？

答案是否定的。根据自然资源部相关规定，人防工程不得办理不动产登记，也无法取得不动产权证书。因此，任何声称“人防车位可买卖、可过户”的宣传均为违法。现实中已有多个案例因虚假宣传被市场监管部门处罚。

2. 租赁期限是否受限制？

按照《民法典》第705条，租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。实践中，不少开发商试图签订长达30年甚至终身租赁合同，这种做法涉嫌规避法律规定，一旦发生纠纷，法院通常认定超出20年的部分无效。

3. 收益归属谁？物业是否可以代收？

如果车位属于业主共有，则租金收入应归全体业主所有，由业主委员会或物业公司代管。若未经业主大会决议擅自收取并挪用，可能构成侵占财产罪。上海某小区曾因物业公司私吞人防车位租金被判赔款并承担刑事责任。

4. 战时征用后的补偿机制如何落实？

《人民防空法》第36条规定：“因国家需要征用人民防空工程的，应当依法给予补偿。”具体补偿标准由地方政府制定。现实中，很多地区尚未建立完善的人防工程征用补偿制度，导致战时征用时易引发矛盾。建议各地尽快出台实施细则，保障投资者权益。

四、实操建议：如何科学管理人防车位？

1. 明确权属关系，做好公示告知

开发商应在商品房预售阶段向购房人说明人防车位的性质，不得隐瞒其不能买卖的事实。可在《商品房买卖合同》附件中增加专门条款，注明：“本项目人防工程车位系国家人民防空设施，不得分割转让、抵押、赠与，仅限于租赁使用。”同时在小区公告栏、电子屏等显著位置张贴告示，增强透明度。

2. 建立专项管理制度，纳入物业管理范畴

物业公司应将人防车位纳入日常管理台账，包括车位编号、承租人信息、租赁期限、缴费记录等。建议采用智慧停车系统，实现远程监控、自动计费、异常报警等功能，提高管理水平。同时定期向业主委员会报告使用情况和收支明细，接受监督。

3. 合理定价，规范租赁流程

租金定价应参考周边市场价格，不得恶意抬高。建议由业主大会或业委会委托第三方评估机构进行定价咨询。租赁合同应统一模板，包含双方权利义务、违约责任、退出机制等内容。禁止现金交易，全部走银行转账或线上支付渠道，便于追溯。

4. 加强战备意识，定期维护保养

人防车位并非普通车位，其结构设计需满足抗爆、密闭、通风等功能要求。物业公司必须每月组织一次全面检查，发现问题及时上报人防部门维修。每年至少开展一次战备演练，模拟突发情况下的紧急疏散与设备启用流程，确保关键时刻能发挥作用。

5. 推动政策创新，探索多元化经营模式

部分地区试点“人防车位+新能源充电桩”、“人防车位+共享停车”等模式，既提升了资源利用率，又增加了社区服务功能。例如深圳某小区通过引入第三方运营商，在人防车位上安装智能充电设备，既缓解居民充电难问题，又获得稳定收益分成。这类经验值得推广。

五、结语：依法依规是前提，精细管理是保障

人防工程车位管理是一项涉及法律、安全、经济和社会治理多维度的复杂工作。只有厘清权属边界、遵守法律法规、尊重业主权益，才能真正实现人防车位“平时可用、战时能用、长久好用”。未来，随着国家对地下空间开发利用重视程度加深，相关立法也将不断完善，各方应主动适应变化，推动形成共建共治共享的新格局。