万达运营期工程管理要点：如何保障商业综合体高效稳定运行？
在商业地产领域，万达集团作为中国领先的综合性企业之一，其商业综合体项目遍布全国。这些项目从建设到交付后进入运营阶段，是一个复杂且长期的过程。其中，运营期的工程管理是确保项目持续安全、高效、节能运行的关键环节。那么，万达运营期工程管理究竟有哪些核心要点？本文将从组织架构、设施设备维护、能源管理、智能化系统应用、应急预案与人员培训五大维度深入解析，帮助管理者构建科学、系统的工程管理体系。
一、建立专业化的运营期工程管理组织体系
万达运营期工程管理的第一步是搭建一支具备专业能力、责任明确、响应迅速的工程团队。该团队应包括暖通空调（HVAC）、给排水、电气、电梯、消防、弱电等各专业技术负责人，并设立专职项目经理统筹协调。同时，建议采用“总部+区域+项目”三级管理模式，总部负责制定标准规范和监督考核，区域中心提供技术支持与资源调配，项目现场则执行日常运维任务。
例如，在万达广场的日常巡检中，工程部需按周制定《设备巡检计划表》，对中央空调主机、水泵、配电柜、消防报警系统等重点部位进行定期检查，并形成闭环记录。此外，还需引入BIM（建筑信息模型）技术进行设备台账数字化管理，实现资产全生命周期可视化追踪。
二、强化设施设备的预防性维护与周期性保养
设备运行状态直接影响顾客体验和商场运营效率。因此，必须建立以预防为主的维护机制，而非事后抢修。具体做法包括：
- 制定详细的维保计划：根据设备使用频率、厂家建议及历史故障数据，制定月度、季度、年度维保清单；
- 推行TPM（全员生产维护）理念：鼓励一线员工参与日常点检，如电梯操作员每日记录运行参数，水电工每日查看水泵压力值；
- 实施备件库存管理：建立关键备件安全库存制度，避免因配件短缺导致停机损失。
以中央空调系统为例，夏季高峰期前必须完成冷水机组清洗、冷却塔除垢、管道保温层检查等工作，确保制冷效率达到设计指标。若发现压缩机异常振动或冷凝水泄漏等问题，应及时上报并安排专项维修，防止小问题演变成大故障。
三、精细化能源管理助力绿色运营
随着国家双碳目标推进，万达在运营期工程管理中越来越重视节能减排。可通过以下措施提升能效水平：
- 安装智能能耗监测系统：对水、电、气、热等能源消耗实行分项计量，实时上传至中央控制平台；
- 优化照明与空调策略：结合客流热力图调整公共区域灯光亮度和空调温度设定，比如夜间低峰时段自动切换为节能模式；
- 推广可再生能源利用：部分新建项目已试点屋顶光伏板发电，用于补充照明用电，降低电费支出。
数据显示，通过上述手段，万达某城市广场一年内节约电费约15%，年减少碳排放超300吨，既提升了企业社会责任形象，也增强了招商吸引力。
四、推动智能化系统集成与数据驱动决策
现代商业综合体的工程管理已不能仅靠人工经验判断，必须依赖信息化工具。万达在这方面走在行业前列，其智慧工程管理系统涵盖：
- 楼宇自控系统（BAS）：自动调节新风量、温湿度，提高舒适度；
- 电梯群控系统：根据客流动态分配梯组，缩短等待时间；
- 安防监控系统：AI视频分析识别异常行为，提前预警风险；
- 物联网IoT设备接入平台：远程诊断故障、推送工单、统计工时。
例如，当某台电梯出现频繁困人事件时，系统会自动触发工单并通知工程师处理，同时生成趋势报告供管理层分析根本原因。这种数据驱动的运维方式极大提高了响应速度和服务质量。
五、完善应急预案与员工技能培训机制
突发状况如停电、漏水、火灾等可能严重影响顾客安全和商场声誉。因此，必须建立完善的应急响应机制：
- 编制专项应急预案：包括电力中断、燃气泄漏、暴雨内涝等场景下的处置流程；
- 开展实战演练：每季度组织一次全员参与的模拟演练，检验预案有效性；
- 建立快速响应小组：由工程、安保、物业组成联合队伍，24小时待命。
此外，还应定期对工程人员进行技能提升培训，内容涵盖最新规范解读、新技术实操、案例复盘等。通过“理论+实操+考核”三位一体培养模式，打造一支高素质的专业化运维团队。
结语：从传统运维走向智慧运营，才是未来方向
万达运营期工程管理的核心在于“预防为主、精细管控、科技赋能”。只有建立起标准化、专业化、数字化的管理体系，才能真正实现商业综合体的安全、稳定、高效运行。面对日益激烈的市场竞争和不断升级的客户需求，工程管理者更需主动拥抱变革，善用先进技术工具，提升服务品质与运营韧性。
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