建筑工程运行管理如何实现高效、安全与可持续发展？

在现代城市建设不断加速的背景下，建筑工程不仅需要高质量的施工过程，更需要科学、系统、持续的运行管理。建筑工程运行管理是指项目竣工交付后，在使用周期内对建筑设施的功能维护、能耗控制、安全管理、环境适应及资产增值等进行全过程管控的过程。它不仅是工程价值延续的关键环节，更是提升城市韧性、保障人民生活品质的重要支撑。

一、建筑工程运行管理的核心内容

建筑工程运行管理涵盖多个维度，主要包括以下几个方面：

1. 设施设备运维管理

这是运行管理的基础。包括暖通空调（HVAC）、给排水系统、电梯、消防报警、电力配电、智能化控制系统等设备的日常巡检、定期保养、故障处理和更新换代。通过建立设备台账、制定维保计划、实施预防性维修策略，可以显著延长设备使用寿命，降低突发故障率。

2. 能源与环境管理

绿色建筑理念推动下，节能降耗成为运行管理的重点任务。利用智能能源管理系统（EMS）实时监测电、水、气消耗数据，结合BIM技术分析建筑能耗模式，优化运行参数（如空调温度设定、照明时间控制），可有效减少碳排放并节省运营成本。

3. 安全风险防控体系

建筑运行阶段的安全隐患不容忽视，如电气火灾、结构老化、电梯困人、消防通道堵塞等问题。应建立标准化的安全巡查制度，配备专业安保人员，引入物联网传感器（如烟感、温感、门禁联动）进行远程监控，并定期组织应急演练，提高突发事件响应能力。

4. 用户服务与满意度管理

无论是住宅小区还是商业综合体，良好的用户体验直接影响物业价值。运行管理部门需设立便捷的服务平台（如微信小程序、APP报修入口），快速响应住户需求；同时收集用户反馈，持续改进服务质量，形成良性互动机制。

5. 数字化与信息化集成

借助BIM（建筑信息模型）、IoT（物联网）、AI算法和大数据分析工具，构建智慧运维平台，实现“可视化+自动化+智能化”的管理升级。例如，通过BIM模型定位故障点、IoT设备自动预警异常状态、AI预测设备寿命趋势，大幅提升管理效率。

二、当前建筑工程运行管理面临的挑战

尽管理念日益先进，但在实践中仍存在诸多难点：

1. 管理意识滞后

部分业主单位或物业公司仍将“建好就不管”视为常态，缺乏长期运维规划，导致后期问题频发，维修成本高企。

2. 数据孤岛严重

不同系统之间（如安防、能耗、门禁）互不联通，数据无法共享，造成重复投入和资源浪费。

3. 人才短缺与技能断层

既懂工程技术又熟悉信息化系统的复合型人才稀缺，传统运维人员难以胜任智慧化运维要求。

4. 缺乏统一标准与考核机制

现行管理制度多为经验式操作，缺乏量化指标和绩效评估体系，难以为决策提供依据。

5. 技术应用落地难

许多先进技术停留在试点阶段，未形成规模化推广能力，存在“重硬件轻软件”倾向。

三、推进建筑工程运行管理高质量发展的路径

面对挑战，必须从制度、技术、人才、文化四个层面协同发力：

1. 建立全生命周期管理体系

将运行管理纳入项目前期策划阶段，明确运维目标、预算安排和责任分工，确保从设计源头就考虑后期使用的便利性和经济性。推行“EPC+O”（设计-采购-施工+运营）一体化模式，增强整体协同效率。

2. 推动数字化转型与平台建设

鼓励企业搭建统一的智慧运维平台，整合各类设备数据，实现集中监控、远程诊断、自动派单等功能。建议政府出台相关政策，支持中小企业接入公共云服务平台，降低数字化门槛。

3. 强化专业人才培养与激励机制

高校和职业院校应开设建筑运维相关课程，培养具备BIM建模、数据分析、物联网应用能力的新一代工程师。企业则可通过岗位晋升、技能认证等方式激发员工积极性。

4. 完善法规标准与绩效评价体系

国家层面应加快制定《建筑工程运行管理规范》，细化设备维保等级、能耗限额、安全红线等技术指标。地方政府可试点“星级物业”评选制度，引导行业向优质服务迈进。

5. 构建多方协作生态

政府、企业、科研机构和社会组织应共同参与，形成产学研用闭环。例如，由行业协会牵头组织技术交流会、案例分享会，促进经验传播；鼓励开发商与第三方运维公司签订长期合作协议，实现利益绑定。

四、典型案例解析：某城市综合体智慧运维实践

以深圳某大型购物中心为例，该项目建筑面积约15万平方米，包含零售、餐饮、影院等多种业态。自2022年起引入智慧运维系统后，取得了显著成效：

• 能耗下降18%：通过部署智能电表和空调群控系统，实现按需供冷供热，年节约电费超300万元。
• 故障响应时间缩短至30分钟内：IoT传感器实时上传设备状态，一旦发现异常立即推送至值班人员手机端，避免小问题演变成大事故。
• 客户满意度提升至95%以上：线上报修功能覆盖所有商户，平均处理时长仅1.2小时，远低于行业平均水平。
• 资产管理透明化：BIM模型与资产管理系统打通，每项设备都有唯一二维码标签，便于追踪维修历史和更换周期。

该案例表明，科学的运行管理模式不仅能带来经济效益，更能提升社会影响力和品牌美誉度。

五、未来发展趋势展望

随着人工智能、数字孪生、区块链等新兴技术的发展，建筑工程运行管理正迈向更高层次：

1. 数字孪生驱动精准运维

通过创建建筑物理空间的虚拟副本，模拟各种工况下的运行表现，提前预判潜在风险，实现“先知先觉”的主动式管理。

2. AI辅助决策与自主优化

基于历史数据训练的AI模型能够自动调整运行参数（如最佳光照强度、最省电制冷模式），减少人为干预，提高能效比。

3. 区块链保障数据可信与透明

利用分布式账本记录每一次维护动作、费用支出和责任人信息，防止虚假申报和权责不清，增强监管公信力。

4. 共享经济赋能运维资源整合

未来可能出现跨区域的“运维服务共享平台”，类似网约车模式，让闲置的专业团队和设备资源得到高效匹配，降低成本。

5. 可持续发展理念深化

运行管理将更加注重碳足迹核算、绿色建材再利用、雨水回收利用等环保措施，助力“双碳”目标达成。

总之，建筑工程运行管理已从单纯的“看护”走向“智慧治理”，成为连接建筑生命周期各阶段的核心纽带。唯有坚持技术创新、制度完善、人才支撑三位一体，才能真正实现建筑从“建得好”到“管得好”的跨越。

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